Rechtliche Situation bei Schimmelpilzbefall in gemieteten Wohn- und Gewerberäumen

Inhaltsverzeichnis

Wissen Sie als Mieter oder Vermieter, welche Rechte und Pflichten Sie bei Schimmelbefall in Ihrer Wohnung oder in gewerblichen Räumen haben? Wir haben die rechtlichen Aspekte in diesem Beitrag zusammengetragen.

Schimmelpilz in Wohn – und Gewerberäumen ist ein Ärgernis, welches erstaunlich weit verbreitet ist. Als Rechtsberater mit dem Schwerpunkt „Mietrecht“ kann man schon den Eindruck gewinnen, dass die ganze Stadt schimmelt. Das ist natürlich übertrieben, jedoch ist das Schimmelphänomen tatsächlich, insbesondere bei Gebäuden die bis Ende der 1970 er Jahre erbaut wurden, oft gegeben. 

Der Mieter möchte den Schimmelpilz natürlich möglichst schnell wieder loswerden, weil er nicht nur unschön aussieht, sondern auch im Verdacht steht, die Gesundheit zu beeinträchtigen. Außerdem sind schimmelige Wände oder Decken einfach eklig.

Naturgemäß stellt sich die Frage, wer denn nun den Schimmel beseitigen muss und welche Rechte und Pflichten sich für die Mietparteien ansonsten aus der Situation ergeben, dass in Mietobjekten Schimmel entstanden ist.

Ursachen des Schimmelbefalls und Rechtsfolgen

Die gesamte Rechtslage bei Schimmelbefall hängt davon ab, aus wessen Sphäre der Schimmel stammt. Untechnisch, aber klarer, kann man sich auch fragen, wer am Schimmel Schuld hat. Derjenige, den die Schuld trifft, muss den Schimmel und seine Ursachen beseitigen. 

Das Entstehen von Schimmelpilz beruht immer darauf, dass es in Räumen zu überhöhten Feuchtigkeitserscheinungen kommt. Die Feuchtigkeit stellt mit den in Räumen vorhandenen organischen Materialien, wie Tapeten, Farben usw. den Nährboden für den Schimmelpilz dar, der sich dann auf den verschiedenen Oberflächen bilden kann. Letztlich muss man sich bei der Beantwortung der Frage, wer für den Schimmelpilz verantwortlich ist, daher immer die Frage stellen, welche Ursache die erhöhte Luftfeuchtigkeit hat.

 Kompliziert wird das Ganze dadurch, dass es für die überhöhte Feuchtigkeit zwei Gründe geben kann. Liegt die überhöhte Feuchtigkeit an einem Baumangel, dann muss der Vermieter diesen und den Schimmelpilz beseitigen. Ist die überhöhte Feuchtigkeit auf ein fehlerhaftes Wohnverhalten zurück zu führen, nämlich einem unzureichendem Heizen und Lüften, dann muss der Mieter sein Wohnverhalten entsprechend ändern und den Schimmel selbst entfernen.

Baumängel

Unter Baumängeln versteht man all die Mängel, die mit dem Bau oder der Bauart des Hauses selbst zusammenhängen. Hier gibt es vielfältige und unterschiedliche Mängel, die teilweise nur mit erheblichem Bausachverstand ermittelbar sind.  

Kinderleicht ist ein Baumangel dann zu ermitteln, wenn z.B. eine Rohrundichtigkeit vorhanden ist oder eine Wand durchfeuchtet, weil sie oder auch ein Dach marode ist und das Regenwasser durch die Wände oder das Dach eindringt. Häufig ist eine solche Feuchtigkeitsursache schon an ihrem Erscheinungsbild erkennbar, weil der betroffene Bereich klatschnass ist. Wasser, welches so in eine Wand eindringt, hinterlässt in der Regel bräunliche oder gelbliche Verfärbungen, deren Randbereiche genau abgegrenzt sind.

Eine klassische Ursache für Schimmel und Feuchtigkeit ist auch die „aufsteigende Feuchtigkeit“. Dieses Phänomen ist sehr häufig bei Gebäuden vorhanden, die ein Alter von 30 Jahren erreicht haben. Je älter das Gebäude ist, desto häufiger kommt es zu dieser aufsteigenden Feuchtigkeit, die sich dadurch zeigt, dass das Mauerwerk Ausblühungen bildet, die gemeinhin unwissenschaftlich oft als Salpeter bezeichnet werden. Liegen Ausblühungen vor, beruht dies auf einem Baumangel, der ebenso verhältnismäßig leicht, jedenfalls durch Fachleute, zu ermitteln ist.

 Leider gibt es aber auch Baumängel, die viel schwieriger zu ermitteln sind. 

Jeder kennt das Phänomen, dass eine Colaflasche, die aus dem Kühlschrank genommen wird, beschlägt. Es bildet sich ein Wasserkondensat. Mit diesem Beispiel ist die Situation in vielen Häusern vergleichbar, bei denen beim Bau nicht auf eine gute Wärmedämmung Wert gelegt wurde oder auch die Heizkörper an so ungünstiger Stelle montiert sind, dass die Außenwände nicht ausreichend erwärmt werden.  Je kälter die Oberfläche einer Wand ist, desto eher schlägt sich die Feuchtigkeit aus der Raumluft an den kälteren Stellen nieder. Diese Feuchtigkeit ist immer vorhanden, wenn wir Menschen irgendwo leben. Durch das Atmen, Schwitzen, Kochen, die Körpereinigung und das Wäschewaschen wird Feuchtigkeit in die Luft abgegeben, die sich dann, wenn sie zuviel wird, auf den kalten Wandflächen

niederschlägt. Der in geringer Konzentration ebenso immer vorhandene Schimmel in der Raumluft, findet dann auf den feuchten Flächen in Verbindung mit dem organischen Material einen Nährboden, so dass er sich vermehrt und ausweitet.  

Leider sind diese schlechten Wärmedämmungen die häufigsten, jedenfalls die konfliktträchtigsten, ursächlichen Baumängel bei Schimmelbefall. Ob ein solcher Baumangel vorliegt, kann nur ein Bausachverständiger feststellen.

Fehlerhaftes Nutzungsverhalten

Leider ist es so, dass eine ebenso häufige Ursache für den Schimmelpilzbefall in Mietobjekten neben den möglichen Baumängeln, dass fehlerhafte Lüftungs- und Heizverhalten der Mieter ist.

Eine Wand kann noch so gut gedämmt sein, wenn der Mieter nicht bewusst darauf achtet, die in der Raumluft vorhandene Feuchtigkeit daran zu hindern, sich auf den Wandflächen niederzuschlagen, wird sie dennoch schimmeln. 

Das Kondensieren von Feuchtigkeit an den Wänden lässt sich, wenn kein Baumangel vorliegt, dadurch verhindern, dass gelüftet wird, weil bei dem Lüftungsvorgang die Feuchtigkeit aus den Räumen verschafft wird und sich dann nicht mehr auf den Wänden niederschlagen kann.

Ebenso wichtig ist, dass die Räumlichkeiten ausreichend beheizt werden. Je wärmer die Raumluft nämlich ist, desto mehr Feuchtigkeit kann sie aufnehmen, was dazu führt, dass sie in der Luft verbleibt und sich nicht auf den Wänden niederschlägt. Außerdem führt eine ordentliche Beheizung dazu, dass die Wände warm bleiben und die Feuchtigkeit dann schwerer auf den Flächen kondensiert.

Ursachenermittlung

Liegt kein offensichtlicher Baumangel vor, kommt es oft zu Konflikten zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieter behauptet in der Regel, dass der Mieter nicht ausreichend heizen und lüften würde, was der Mieter vehement bestreitet.

Dies ist dann der Moment, wo sich die Parteien einen Rechtsrat holen möchten. Hier wird es dann für den Rechtsberater wirklich schwierig, weil es im Hinblick auf den Beratungsinhalt darauf ankommt, ob nun ein Baumangel vorliegt oder nicht. Vertritt der Rechtsberater den Mieter, sollte er tunlichst mit diesem über sein Lüftungs- und Heizverhalten sprechen. Räumt der Mieter ein, dass es hieran hapert, weil der Mieter z.B. Heizkosten sparen möchte und daher kaum oder gar nicht heizt, sollte dem Mieter geraten werden, sein Wohnverhalten zu ändern und den Schimmel selbst zu beseitigen. Tritt der Schimmel dann erneut, trotz richtigem Heizen und Lüftens auf, ist eine Tendenz erkennbar, dass doch ein Baumangel vorliegt.

Bleibt es dennoch bei dem Streit wegen der Ursachen des Schimmelbefalls, werden diese immer von einem Bausachverständigen zu ermitteln sein, wenn die Ursachen nicht offensichtlich sind, was leider oft der Fall ist 

An dieser Stelle stellt sich nun die Frage der so genannten Beweislast. Unter Beweislast versteht man zum einen die Frage, wer was zu beweisen hat und zum anderen im Hinblick auf das juristische Ergebnis die Folge, wenn etwas nicht bewiesen werden kann. 

Bei den Schimmelfällen ist es allgemeine Rechtsprechung, dass zunächst immer der Vermieter das Nichtvorhandenseins eines Baumangels zu bewiesen hat. Es wird im Streitfalle also der Vermieter sein, der die Kosten für einen Sachverständigen vorschießen muss. Ergibt das Gutachten allerdings, dass kein Baumangel vorliegt, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend heizt und lüftet, was aus praktischen Gründen meistens nicht gelingt. 

Ergibt das Gutachten, dass kein Baumangel vorliegt und kann der Mieter nicht beweisen, dass er ausreichend lüftet, kann der Vermieter die Gutachterkosten vom Mieter zurück verlangen.

Bei den Gutachten ist dann noch zu unterscheiden zwischen den Privatgutachten und den Gutachten durch gerichtlich bestellte Sachverständige. Der Inhalt und die Richtigkeit  des Ergebnisses, des Privatgutachtens kann von demjenigen, der als Verursacher ermittelt wird, bestritten werden. Dann hat das Gutachten keinen Wert.  Mieter sollten daher besonders zurückhaltend damit sein, selbst einen Gutachter zu beauftragen 

Beim gerichtlich bestellten Gutachten ist ein Bestreiten des Ergebnisses nicht ausreichend. Hier muss man bei einem nicht wunschgemäßen Ergebnis, die Methodik des Gutachtens in Zweifel ziehen und das Gericht davon überzeugen, dass die Ursachermittlung nicht den fachhandwerklichen Anforderungen genügt. Dies ist für Laien naturgemäß sehr schwierig.

Nach meinen praktischen Erfahrungen, tummeln sich auf dem Gutachtermarkt leider eine Vielzahl von Sachverständigen, die nicht wirklich sachverständig sind. Man sollte also jedes Gutachten darauf hin überprüfen, ob wirklich ausreichende Feststellungen getroffen wurden, die das Ergebnis des Gutachtens auch rechtfertigen.

Privatgutachten gibt es teilweise schon für EUR 100,- oder einige hundert EUR. Die gerichtlich bestellten Sachverständigen verlangen regelmäßig, jedenfalls in Hamburg, zwischen EUR 1500- und EUR 2000,-.

Rechtslage und Rechtsansprüche

Wie oben ausgeführt ist die Rechtslage davon abhängig, aus wessen Sphäre der Schimmelbefall stammt. Ist der Mieter selbst „schuld“, hat er keine Rechte. Er muss den Schimmel selbst beseitigen und besser heizen und lüften.

Liegt indes ein Baumangel vor, bestehen für den Mieter die nachfolgenden Rechte und Pflichten. 

Instandsetzung

Entsteht in gemieteten Räumen Schimmel aufgrund eines Baumangels, hat der Vermieter diesen Mangel zu beseitigen. Gleichzeitig ist der Mieter aber auch verpflichtet diesen Mangel dem Vermieter anzuzeigen.

Eine Mängelanzeige sollte zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen. Hierbei gibt der Mieter an, wo in den Räumen sich der Schimmel gebildet hat und welches Ausmaß besteht. Hier kann man z.B. schreiben, dass der Schimmel sich an der Fensterwand im Wohnzimmer in der unteren linken Ecke in einem Maß von ca. einem Quadratmeter gebildet hat. Der Vermieter muss dann in angemessener Frist tätig werden. Angemessen ist die Frist, wenn der Vermieter es in dem Zeitraum schaffen kann, den Mangel zu besichtigen, ggfs. begutachten zu lassen und zu beseitigen. 

Es macht durchaus Sinn, dem Vermieter tatsächlich eine Frist zu setzen. Sollte diese zu kurz bemessen sein, verlängert sie sich nach dem Gesetz automatisch auf eine angemessene Zeit, weil niemand wirklich voraussehen kann, wie lange eine fachhandwerkliche korrekte Mängelbeseitigung dauern wird. Ich persönlich halte eine Bearbeitungszeit von 14 Tage für vernünftig. Sollte die Frist zu kurz bemessen sein, kann der Vermieter um Fristverlängerung bitten, wenn er hierfür nachvollziehbare vernünftige Gründe hat.

Mietminderung

Ab dem Zeitpunkt des Eingangs der Mängelanzeige kann der Mieter die Miete mindern, wenn der Schimmelbefall nicht unerheblich ist. Die Höhe der Mietminderung ist von der Schwere und dem Ausmaß des Schimmelpilzbefalls abhängig. Da die Höhe der Minderungsquote in der Regel geschätzt wird, kann auch der noch so gut geschulte Rechtsberater die Richtigkeit seiner Mietminderungsschätzung nicht garantieren. Indes kann man sich mit ein bisschen Erfahrung und der Beschäftigung mit der entsprechenden Literatur hierzu, insbesondere dem Lesen von Gerichtsurteilen zu dieser Thematik, sehr wohl einer angemessenen Mietminderungsquote annähern oder sie auch genau zutreffend bestimmen.

Wer die Miete mindern möchte, sollte dies schon im Rahmen der Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter in Form eines Minderungsvorbehaltes erklären. Eine Rückwirkende Mietminderung ist nämlich nur dann zulässig, wenn sich der Mieter dieses Recht  vorbehält. Hier kann man z.B. schreiben: „Wegen der Schimmelerscheinungen behalten wir uns vor, die Miete zu mindern und zuviel gezahlte Miete zurück zu verlangen“.

Ersatzvornahme

Unter dem Begriff Ersatzvornahme versteht man das Recht des Mieters auf Kosten  des Vermieters, den Mangel selbst zu beseitigen. Dieses Recht der Ersatzvornahme setzt nach dem Gesetz voraus, dass ein Mangel erst während des Mietverhältnisses entsteht und nicht schon bei Mietbeginn vorhanden war. Ferner setzt es voraus, dass man den Mangel angezeigt und dem Vermieter eine angemessne Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. 

Mit diesem Recht sollte man vorsichtig umgehen, denn wenn erst einmal ein Handwerker beauftragt wurde, muss dieser auch von seinem Auftraggeber bezahlt werden. Die hierdurch entstehenden Kosten soll dann der Vermieter erstatten. Da dies häufig nicht freiwillig geschieht, läuft der Erstattungsvorgang darauf hinaus, dass die Rechnungen des Handwerkers mit den laufenden Mieten verrechnet werden können. Da die Miethöhe aber ebenso begrenzt ist, muss auch die Hand-werkerrechnung im Verhältnis zur Miethöhe stehen. Von der in Ersatzvornahme durchgeführten Wärmedämmung des Hauses sollte man also Abstand nehmen. Ein handwerksgerechte Beseitigung des Schimmels, sowie eine Wiederherstellung der Dekoration, sind aber durchaus im Rahmen des Vertretbaren. 

Schadensersatz des Mieters

Manchmal entsteht dem Mieter nicht nur Ärger, weil seine Wände oder Decken in den gemieteten Räumen schimmeln, sondern auch ein Schaden an seinem Eigentum. Man denke hierbei z.B. an den Schrank der vor der schimmeligen Wand stand und dessen Rückwand nun ebenso verschimmelt ist. Es kommt vor, wenn auch deutlich seltener, dass soviel Schimmel entstanden ist, dass dieser oder die Schimmelsporen sich in den gesamten angemieteten Räumen verteilt haben und nun in Teppichen auf Kleidungsstücken, usw. seine Verbreitung gefunden hat. 

Hier stellt sich die Frage, ob der Vermieter hierfür haftet. Eine Haftung kommt natürlich wieder nur bei Vorliegen eines Baumangels in Betracht.

Die Juristen unterscheiden bei der Schadenshaftung nach Ansprüchen dem Grunde nach und der Frage, wie hoch der Schaden ist 

Bei der Haftung „dem Grunde nach“, gibt es nach dem Gesetz drei verschiedene Möglichkeiten unter welchen Voraussetzungen der Vermieter für den Schaden einzustehen hat.

  1. Bei der so genannten Garantiehaftung muss der Vermieter den Schaden ausgleichen, wenn ein Schaden bereits bei Mietbeginn angelegt war. Es muss also für den Schaden bereits ein Grund bei Mietbeginn vorgelegen haben, der dann letztlich zum Schaden geführt hat. Hierbei kann man daran denken, dass in  einer Wohnung eine Rohrundichtigkeit, schon beim Abschluss des Vertrages vorlag und die Feuchtigkeit sich aber schleichend und langsam erst ausgebreitet hat und hierdurch das Eigentum des Mieters von Schimmel befallen wird. Oder auch, dass das Gebäude nicht den bei seiner Errichtung geltenden Bauvorschriften gemäß gebaut wurde.

    Wer sich hierauf stützen will, muss das Vorliegen eines anfänglichen Mangels beweisen.

  2. Den Vermieter trifft auch die Schadenshaftung, wenn er Schuld an der Feuchtigkeit hat. Das Recht unterscheidet hier zwischen Vorsatz und Fahrlässigkeit. Vorsatz bedeutet vereinfacht ausgedrückt  „mit Absicht“. Da dies nicht häufig vorkommt und die Haftung auf der Hand liegt, muss dies nicht weiter ausgeführt werden.

    Unter Fahrlässigkeit versteht man die „Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“. Hierbei muss man wissen, dass der Vermieter auch für seine „Erfüllungsgehilfen“ haftet. Ein typischer Erfüllungsgehilfe ist der Handwerker. Wenn dieser einen Auftrag vom Vermieter bekommt und hierbei Fehler macht, die zu einem Schaden führen, haftet der Vermieter hierfür. Hier kann man sich als Beispiel vorstellen, dass Rohre nicht richt verlegt wurden und es zu Undichtigkeiten kommt. Die Schuld des Vermieters bzw. seines Erfüllungsgehilfens muss der Mieter auch nachweisen.

  3. Schließlich gibt es den so genannten Verzugsschaden. Wenn ein Vermieter bereits unter Fristsetzung aufgefordert wurde, einen Mangel zu beseitigen und dies nicht tut, dann ist der Schaden, der nach Fristablauf entsteht, vom Vermieter zu ersetzen. Hierbei  muss der Mieter den Verzug beweisen, also die Tatsache, dass er den Vermieter mit Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert hat. Außerdem muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nach Ablauf der Frist entstanden ist.

    Bei der Ermittlung der Schadenhöhe ist darauf zu achten, dass der Geschädigte sich einen Vorteilsausgleich entgegen halten lassen muss. Dies bedeutet im Ergebnis, dass der Geschädigte nur insoweit einen Ersatzanspruch hat, als dass der beschädigte Gegenstand noch einen Wert hat. Gegenstände verlieren durch Nutzung und Zeitablauf an Wert. Wenn also beispielsweise eine Schrankrückwand verschimmelt, muss der Vermieter den Neupreis für den Schrank nur zahlen, wenn dieser auch neu war. Bei der Berechnung der Schadenshöhe kommt es also auf den Neupreis an und darauf, wie alt der Gegenstand zum Zeitpunkt seiner Beschädigung war. Zur Berechnung versucht man dann die Lebensdauer eines Gegenstandes zu ermitteln. Die Lebensdauer wird natürlich auch von der Qualität des Gegenstandes abhängen. Ein einfacher Teppich wird schneller seinen Wert verlieren als der handgeknüpfte Perserteppich.

    Diese Art der Ermittlung einer Schadenshöhe wir oft als „Abzug Neu für Alt“ bezeichnet. Für den Schaden ist der Mieter ebenso voll beweisbelastet. 

Schlusswort

Die obigen Ausführungen dienen dazu, sich einen gewissen Überblick über die rechtliche Problematik bei Schimmelbefall in gemieteten Wohn- und Gewerberäumen zu verschaffen. Die Ausführungen ersetzen weder eine fachkompetente Rechtsberatung, noch sollte der Laie eine Ermittlung der Ursachen von Schimmelbefall und Feuchtigkeit selbst vornehmen, da diese in den allermeisten Fällen so komplex ist, dass das Ergebnis der eigenen Ursachenermittlung schnell fehlerhaft ist

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